签订房屋买卖合同时买方户籍不在房屋所在村，法院判合同无效!

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编号│易居房产·张涛律师团案例库YJFC2111总第407

编者│易居房产·张涛律师团案例研究/编辑部

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房屋已网签又出售他人，法院判解约，卖方退款、赔偿居间费和差价损失！

----张某诉覃某等房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

       农村房屋买卖  草契  户籍  集体土地使用权  集体经济组织

【要点提示】“房地一体处分原则”，即俗称的“房随地走”“地随房走”。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，买卖的标的物不仅是房屋，还包括集体土地使用权，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

【当事人信息】

原告：李某

被告：贾某

【案情简介】        2001年12月，李某与贾某签订了登记在李某名下位于北京市顺义区某村的《买卖房屋草契》，草契上有当地村民委员会盖章及当地镇人民政府规划土地管理局盖章并批复同意，后贾某交纳完契税，当地税务局个体税务所向其出具了契证。签订《买卖房屋草契》时，贾某不是房屋所在地集体经济组织成员。2002年购房后，贾某一直居住在诉争房屋，期间对该宅院又加建3间房屋，对所有房屋都装修了。贾某现在无房，只有诉争房屋可以居住，且无工作。李某诉请：李某、贾某签订的《买卖房屋草契》无效。

【法院判决】

李某、贾某签订的《买卖房屋草契》无效。

【案件解析】

集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

被告辩称：

        贾某承认签订买卖房屋草契时，其不是该村集体经济组织成员，但在2002年购房后，贾某交完税了，政府也盖章了，是合法的。法律上，红本是李某的，但李某卖给贾某了，重新登记也不是李某的。且贾某居住在诉争房屋20年了，没有工作，现在除了诉争房屋没有别的住处。

        法院认为：

        违反法律、行政法规强制性规定，损害社会公共利益的合同，应属无效。根据相关规定，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

        经查，签订《买卖房屋草契》时，贾某户籍不在该村、贾某不是房屋所在地集体经济组织成员，故李某与贾某签订《买卖房屋草契》违反了国家相关规定，应属无效。李某要求确认《买卖房屋草契》无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。

        律师评析：

我国现行法律坚持“房地一体处分原则”，即俗称的“房随地走”“地随房走”。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。具体到该案而言，标的房屋的所有权以及宅基地的使用权是一个整体，因此买卖农村房屋时，买卖的标的物不仅是房屋，还包括集体土地的使用权。而国家现行法律对集体土地使用权有强制性规定，农村宅基地、房屋禁止买卖，即农村集体土地使用权只有农村集体经济组织成员才能享有，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，违反效力性强制性规定必然导致交易行为及缔约的合同无效。就本案而言，签订案涉房屋买卖合同时买方户籍不在该房屋所在村的农村房屋买卖行为，违反的就是影响合同效力的效力性强制性规定，基于此，本案中法院判决案涉房屋买卖合同无效是正确的。因此，签订农村房屋买卖合同时，买方是否是该村村民、买方户籍在不在该房屋所在村、买方是否是该村的集体经济组织成员，是法院裁判该类合同效力有否的关键。

【涉案法条】《中华人民共和国合同法》（自2021年1月1日起废止）第五十二条第（五）项  【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施，现行有效）第一百五十三条 【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
《中华人民共和国土地管理法》（2020年1月1日修正，现行有效）第六十三条  农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》（自2021年1月1日起实施，现行有效）第一条  民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

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1.非同一经济组织成员，签订的《宅基地房屋买卖合同》无效 ---崔某与苗某农村房屋买卖合同纠纷案法律评析裁判要旨：买受人与出卖人并非同一经济组织成员，且双方就诉争宅院及房屋的买卖行为未经相关部门审批，双方所签订的《宅基地房屋买卖合同》，应当无效。对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围，可在确定诉争宅院房屋的价值后，按照双方的责任比例承担相应责任。
2.经村委会盖章的农村房屋买卖协议的效力如何？    裁判要旨：法律规定宅基地使用权，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，该规定是法律的强制性规定，当事人无权通过买卖等方式取得或变相取得。村委会的盖章认可，亦不能改变法律的的强制性规定。
        3.实务分享|农村房屋买卖是否合法        内容提要：从国家有关政策和规定以及司法实践中的普遍做法来看，农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：1.需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;2.转让人与受让人同为本村村民;3.受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;4.宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。          4.已拆迁的农村房屋，买卖合同无效，后续纠纷如何处理？---付某与徐某宅基地房屋买卖合同纠纷案法律评析        要点提示：农村宅基地房屋被拆迁后，该房屋买卖合同被确认无效。因拆迁奖励款、搬迁费均为依附居住权产生，买受人无须赔偿。但，其地面附着物补偿款，应被认定为出卖人因售房协议无效受到的损失，买受人应对该部分损失予以赔偿。具体赔偿比例，应综合考虑双方的过错程度、房屋增值损失及修缮费用等因素。
        5.农村房屋买卖合同无效并不当然导致拆迁利益分配方案无效        裁判要旨：签订农村房屋买卖合同的双方当事人在涉案院落被拆迁之后就解决拆迁补偿问题达成一致的，即使农村房屋买卖合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而被确认无效，并不必然导致此拆迁利益分配方案无效。
6.农村房屋买卖14年合同判无效，未拆迁无法确定赔偿可暂不返还！        要点提示：农村房屋买卖14年合同判无效，出卖人要求买受人腾退房屋，法院认为，由于涉案房屋目前未涉及拆迁，拆迁补偿标准亦尚不明确，故在当地政府制定的拆迁补偿评估标准出台之前、或者在本案双方当事人对于拆迁补偿评估标准达成一致之前，无法确定出卖人应赔偿买受人相应损失的数额。从平衡双方利益角度出发，在买受人损失赔偿问题未同时解决的情况下，以暂不判决返还涉案房屋为宜。        要点提示：根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。而本案中，出卖人的诉讼请求仅仅是确认其与买受人签订的《房屋买卖契约》无效，而并未涉及到房屋腾退、赔偿等问题，因此对买受人反诉出卖人赔偿损失及房产评估申请，法院不予受理、建议其另行解决。要点提示：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本文案例中，涉案房屋买卖合同已经法院确认无效。就涉案房屋是否拆迁，买受人虽提交了发改委的立项批文，但就何时能够拆迁，现暂无法确定，出卖人则坚持该房暂无拆迁可能。考虑到诉争房屋现暂未到拆迁程序，应以腾退返还为宜。
9.农村宅基地房屋出售16年并历经多次转让，法院为何仍支持初始售房人判决房屋买卖合同无效？买方主张区位补偿款获法院支持!(上)    要点提示：房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，但卖给非本村人的属于无效的买卖。本案中，当事人签订的房屋买卖合同的标的物为农村宅基地房屋，而买方并非涉案房屋所在乡（镇）范围内的集体经济组织成员，该房屋买卖合同被判无效。
10.农村宅基地房屋买卖无效多年后被拆迁，买受人可否主张信赖利益？区位补偿价的评估适用时间节点：合同无效时还是征地拆迁时？（下）    要点提示：农村房屋区位补偿价款属于买受人购买房屋产生的信赖利益，在合同无效情况下有权向出售人主张。房屋未进入征用拆迁程序，区位补偿价只是期待利益，不具有现实性；房屋被征用拆迁，区位补偿价款不再是期待利益，买受人有权主张。区位补偿价本身具有变动性质，会随着所在区域土地市场价值的变化而变化，应根据具体案情适用区位补偿价的评估时间节点的结论。

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